不動産契約の交渉レベルを上げるための基礎用語① ～契約金編～
契約金編
ここでは店舗を借りる際、貸主との契約における契約金の用語について詳しく説明いたします。実際に支払う契約金の内訳、概要を知る事により「実際何のための費用か？」「交渉可能な部分はどこの部分か？」などイニシャルコストの減額を目指し、実践的に役立てて下さい。
敷金・保証金
敷金・保証金とは、契約締結から契約終了時～明渡しまでに借主から発生する債務の担保としての預け入れ金としての性質をもちます。
以前は敷金・保証金、ともに性質の違う意味合いで賃貸借の契約に利用されていましたが、近年の店舗契約をみていますと名称より、その内容に注目すべきかと思います。
契約における敷金・保証金の内容で特に注意すべきところは、敷金の敷引きや保証金の償却、返還の時期、特約などの付帯になります。
借りる店舗の規模や内容によりますが一般的に賃料の3か月分～10か月分程度が目安となります。
敷引き
敷引きとは、契約時に預け入れた敷金を返還する際に残債務・原状回復とは別に、契約時に定めた一定額を差し引いて返す特約となります。
一般的には敷金〇か月：敷引き〇か月といった契約が多く、敷金の返還時に相殺されるケースが多いかと思います。
償却
償却とは、契約時に預けた保証金（敷金）の中から一定額を差し引く特約となります。
敷金における敷引きと似てはいますが、契約内容によりその償却の時期が更新時、解約時と時期が異なる点に注意が必要です。更新時償却であれば、更新時に償却される金額を補填する必要がありますし、解約時償却であれば『保証金－償却費－残債務・原状回復費＝返却分』という計算になります。
また償却費〇か月、償却費〇％といった契約が多く、退去明渡し後にいったいいくらの保証金が戻るのか契約内容を事前に確認しておくほうが良いでしょう。
礼金
礼金とは、契約時に貸主に渡す謝礼金としての性質をもちます。敷金や保証金の性質と違い、解約時にも返金されません。借主には少しもったいないように感じる方も多いかと思いますが、不動産の商習慣で以前から利用されているシステムとなります。良い物件を契約するにあたり多少の礼金支払いは覚悟しておくほうが良いでしょう。
目安として礼金０～2か月分が標準的になり、気に入った物件に標準より高い礼金が設定してあば申し込み時に減額交渉しても良いかもしれません。
前家賃
前家賃とは、月々の支払賃料の前払いの特約となります。なぜ特約という言葉を使ったかといいますと法律上、賃料は後払いが原則となっているからです。※前払いの特約があれば別。
近年の賃貸契約で賃料の後払いはみかけませんし、前家賃での支払いが習慣化されています。入居後も翌月分を前月に支払うといったサイクルになります。
一般例） 11月5日入居：12月分賃料＋11月分日割り賃料＝前家賃（契約金の一部）
一般例） 1月分賃料：12月末払い
このように月の途中入居は日割りで計算され、1か月分＋αを契約時に預けるのが一般的です。
フリーレント
フリーレントとは、賃料の無料サービスの事をいいます。
店舗を出店する際に、引き渡し後すぐに営業を開始できる方はほとんどいらっしゃらないでしょう。スケルトンからであれば内装工事期間もありますし、居抜き物件に関してもそのまま即営業可能な案件も少ないかと思います。
引渡し～営業を開始して実際に収益をあげるまでにも時間がかかるものですし、フリーレントなどのサービスが期待できる物件であれば経営にも若干の余裕が持てるかもしれません。
また、フリーレント付きの契約でよくみかける特約として、短期解約の違約金が付帯されるケースがあります。貸主側としても、ただ家賃をサービスしてすぐに解約されてしまいますと思わぬ損害につながりかねません。よってフリーレントをつける代わりに短期解約で違約金をとるといった形でリスクマネージメントを考える貸主の方も多いようです。
一般例） フリーレント1か月 2年以内の解約は違約金１か月
管理費・共益費
管理費・共益費とは、賃料と同じく月々貸主に支払う金銭となります。先に説明した前家賃と合わせて契約金の一部にも入ります。
管理費・共益費の使用用途は、共有部分のメンテナンス費用や物件の管理に必要な経費の一部金とみなされています。
借主側からすれば賃料と同じく月々支払わなければいけない費用の一部となりますので、ランニングコストという側面で、賃料と合わせてしっかりと計算していかなければいけません。
保証会社利用料
近年店舗の契約でよく目にする保証会社、まずは保証会社の性質的な部分をみていきましょう。 保証会社とは、その会社により、詳しいサービスの内容は異なりますが、主に借主が支払う月々の賃料を貸主に対して保証いたします。賃料滞納などあれば保証会社がすぐに立て替え、保証会社が借主に請求をするといった流れです。
近年、賃料の滞納や未払いなどの案件が多くみられ貸主側でもなにかしらの対策を迫られてきた件もあり、保証会社の利用が必須となる物件も多くなりました。
また審査の過程で、個人法人問わず実績や年収、会社内容や連帯保証人の内容など総合的に考慮され、保証会社の利用を義務付けられるケースもございます。
保証会社の初回利用料は、賃料(税込)＋管理費・共益費（税込）の1か月分前後が目安となり、1年毎や更新時に〇万円や〇％といった形で使用料がかかるケースが多いです。その保証会社のサービスにより金額はマチマチですので、契約前に不動産会社にしっかりとその内容を確認しておく必要があります。
仲介手数料
仲介手数料とは、物件を契約するにあたり不動産会社に支払う手数料となります。
仲介手数料の上限は賃料＋消費税となり、ひとつの契約でが複数の不動産会社が関わる事になってもその上限は変わりません。
仮に、貸主と借主で直接契約を結べば仲介手数料はかかりませんが、入居後の契約上のトラブルなど発生事例も多くありますし、一方的に不利な契約になってしまう可能性も否定できません。
店舗に強い不動産会社をとおして、しっかりとした契約で安心した営業ができるのであれば仲介手数料の支払いは決して高いものではないかと思います。
あとがき
店舗を出店する際の一般的な契約金のご説明になります。また、居抜き物件の場合、造作譲渡費用や造作譲渡手数料など物件取得費として別途、初期費用にかかることもございます。
物件や契約内容により特徴も異なりますので、不安な点は契約前に不動産会社にしっかりと説明を求める姿勢が大切になります。
以上、不動産用語の知識として皆様のお役立てになれば幸いです。トキ