どうしたら「居抜き」で成功できるか？
近年、「居抜き」での店舗出店を希望される方が非常に多いように感じます。「居抜き」で成功するために事前の知識や準備は必要不可欠で、そのスキルを高める事こそ「居抜き」で成功するためのファーストステップといえます。ここでは皆様の「居抜き」出店で必要になる基本的な知識を提供いたしますので成功に向けて役立てて下さい。
「居抜き」とは?
「居抜き」とは、前のテナントの空調や厨房、ダクトやグリストラップなどの設備、壁や天井や床、イスやテーブルなどの内装造作がそのまま残されている物件をいいます。中には厨房設備などは撤去されていて、内装造作のみの物件もあり「居抜き」物件として不動産業者が募集をしています。
設備や内装造作がそのまま残っているので、同じような業態であればすぐにでも出店できる物件もあり、お得な感じもありますが必ずしもそうとは限りません。例えば空調や厨房設備など将来的な故障の発生による修理費用、場合によっては撤去費用などかかることもありますので、リスクマネジメントをしっかり考えていく必要があります。
「居抜き」出店のメリット！
まず「居抜き」開業で一番のメリットといえば「イニシャルコスト」と出店までの工事期間短縮となります。
水回りから厨房機器や設備、内装や備品に至るまで、以前のテナントが利用していたものをベースに内装工事をしていくため、コスト面で大きな期待が持てます。また居抜き内装の造作があるため工期が短くなり、開店日までに払う空家賃が節約できます。
「居抜き」での出店であれば、スケルトンからの出店と比べて半分から１/４程度で内装費用が済むといわれますし、工期も通常１～2カ月かかるものがその半分に抑えることが可能です。良い居抜き物件を契約できれば大きなメリットとなります。
「居抜き」出店のデメリット！
「居抜き」で借りた物件の内装、厨房設備、空調など、いわば中古品となりますので、新品のものと比べて入居後故障する可能性が十分にあるといえます。通常、貸し主側では建物の躯体や、設備として契約書に表記されている部分のみしか修繕義務を負いません。居抜き店舗の内装、厨房設備、空調など借主側で修繕維持・管理が必要となりますので、「居抜き」で借りて安く出店できたはずが予想外の出費に悩まされることになるかもしれません。
「居抜き」で物件を借り、店舗をオープンさせても重要な部分（ダクトや水回り、厨房設備など）で不備が発生し、修理をするとなれば予定をしない費用が掛かるだけでなく、その間営業をできなくなってしまう可能性などもございます。店舗の信頼にも関わる重要なことですのでしっかりとした対策が必要です。
対策方法 居抜き物件を契約する前に店舗に実績のある内装業者と設備内見をし、適切なアドバイスをもらい少しでもリスクが減るような対策をとるなど「居抜き」出店では設備内見は基本中の基本です。
内装や設備、水回りなど経年的に痛み、故障などしてしまう事はしょうがないことでもあります。店舗営業で重要な部分には費用を惜しまず、しっかりとしたリスクマネジメントを考えることが重要です。
「居抜き」重要な設備内見
「居抜き」での出店で契約前に必ず行っていただきたい作業の一つに設備内見があります。内装業者さん、設備・厨房業者さんを共にした設備内見は非常に重要な役割をもち、この作業をとばして契約することは大きなリスクを抱えることになるかと思います。
設備内見 内装業者さん、設備・厨房業者さんと共に内見します。事前に出店時のメニューや利用したい設備を伝え、現状の設備で営業開始できるか、営業許可や消防関係に支障はないか、予算の中でどのようなレイアウトで集客をめざしていくかなど実際の店舗と調整していく作業です。
設備内見チェックポイント
- 電気・ガス・水道・給排気の容量確認 ダクト設置等
- 厨房機材やダクト・空調などの動作チェック メンテナンスが必要かどうかの有無
- 出店業種の営業許可・消防関係に支障はないか
- 内装レイアウト 水回り確認
- 看板の設置位置やファサードの作り込み
設備内見の準備
基本的に居抜き物件は人気が高いため、条件の良い物件であればあるほどライバルも多く、物件は待ってくれません。理想の物件を見つけて、内見→申し込み→契約まで段取りよく進んでいき、余裕のある時間は少ないかと思います。
実際に設備内見をするタイミングですが、申し込みをするタイミングで設備内見を希望する方が多いようです。中には最初の内見で業者さんと共に訪れ、その場で設備内見と申込みをし、契約日まで決めてしまう方もいらっしゃいます。
事前準備 「居抜き」で物件をお探しの方、希望条件の物件がいつでるかわかりません。事前に内装業者の方や設備・厨房業者の方と打ち合わせをし、良い物件がでたときにすぐに動ける準備をしておくほうが良いでしょう。
造作譲渡費用
造作の譲渡は基本、前借主との売買契約になります。中には貸主に所有権が移り契約するケースもありますので確認したほうがようでしょう。特に譲渡費用の相場が決まっているわけではないのですが造作の価値や物件の立地により譲渡費用の価格は設定されるように感じます。
通常、借主はスケルトン（原状回復）で返却する義務を負います。退去予告も3か月～6か月前通知が標準的ですので、仮に「居抜き」で高い売却価格を決めても、なかなか次の契約者が決まらいケースもあり、退去日が迫ってくれば交渉もしやすいという面もあります。
価格交渉 時期、タイミングが重要となり、他にも申込者が重複しているようでしたら、そもそもの物件契約が不利になる事もありますので価格交渉には見極めが重要です。
「居抜き」の確認事項
- リース契約の有無 厨房機材など以前のテナントさんのリース契約など引継ぐケースもあります。ご自身の出店予算とランニングコストのバランスを考え、不必要であれば交渉して外してもらう事も検討する必要があります。
- 譲渡リスト 内見時に譲渡されると思っていたものが、引渡し時に無くなっていたという話も良く聞くトラブルです。前借主と事前に譲渡品をリスト作成しておけば防げるトラブルですので是非お勧めいたします（造作譲渡は基本、前借主との契約となります）
お殿.jp：トキ