不動産契約の交渉レベルを上げるための基礎用語②　～建物編～

執筆者：トキ

建物編

用途地域

「用途地域」とは、都市計画法の地域地区の一つで、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、商業地域など12種類あります。出店を希望する建物がどこのエリアに属しているか事前に調査し、出店する業種と用途地域が適合するか事前に調べる必要があります。

「用途地域」によっては出店業種の制限や、「深夜酒類提供飲食店営業」の制限などがあります。

構造

建物の基本構造になります。主なものとして木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などがあります。

• 木造　構造上主要な部分が、木材、木質材料で造られている建築構造のことです。
• 鉄骨造＝Ｓ造　主要な骨組み部分に、形鋼・鋼板・鋼管等の鋼材を用いて組立てた構造。軽量、かつ、靭性に富んだ構造が可能です。
• 鉄筋コンクリート造＝ＲＣ造　コンクリートの中に棒状の鋼材 (鉄筋) を埋込んで，圧縮力に強いコンクリートと，引張り力に強い鉄筋の両者の特性を生かした構造体です。
• 鉄骨鉄筋コンクリート造＝ＳＲＣ造　鉄骨の骨組の周囲に鉄筋を配し、コンクリートを打込んだ構造です。鉄筋コンクリート構造の長所である「変形のしにくさ」と、鉄骨造の長所である「しなやかさ」、その二つの長所をあわせ持っています。

専有面積

賃貸する店舗の専有部分の面積を言います。「内法面積」と「壁芯面積」２種類あり、「内法面積」は、実際に使用可能な壁の内側だけの面積のことをいい、「壁芯面積」は、部屋を囲むコンクリート壁の中心線で囲んだ面積をいいます。したがって、内法面積が壁の厚さの半分ほど小さくなっています。

専有部分・共用部分

「専有部分」「共用部分」…区分所有建物は，それぞれ独立して店舗、事務所、住居などの用に供される数個の建物部分（専有部分）とこれ以外の建物部分(共用部分)に分けられます。

間口

店舗出店における「間口」とは、建物を前面から見たときの開口部の長さをいいます。

間口の広い物件の有利な点

• 通り沿いから店内をアピールできる。
• 大型の什器など搬入経路になる。
• 採光が取れ店内が明るくなる。
• 内側から照明を当て、看板としても利用可能。※管理規約の規制等あり

ファサード

店舗の正面。または店舗の外観を構成する主要な立面をいいます。

設備

店舗契約でいう「設備」とは、店舗内（専有部分）と建物(共用部分)に備え付けてあるもの呼び、店舗内の「設備」は電気・ガス・水道をはじめ、空調やキッチン・トイレなど契約書に記載のあるものを言います。建物側の「設備」はエレベーターやオートロックなどになります。

貸主は借主に店舗を使用収益させる義務を負い、借主は対価として賃料支払義務を負います。仮に店舗内の「設備」が故障した場合、貸主の責任(費用負担)にて修繕する必要があります。

残置物

「残置物」とは、以前の借主が店舗内に残していったものを呼びます。「設備」とは違い、故障や撤去費用など貸主は一切責任を負いません。

居抜き物件での造作物も「残置物」としての性質をもつものが多いです。「居抜き」の設備や造作物は自己責任にて修繕維持することになります。

居抜き

「居抜き」とは、前のテナントの空調や厨房、ダクトやグリストラップなどの設備、壁や天井や床、イスやテーブルなどの内装造作がそのまま残されている物件をいいます。中には厨房設備などは撤去されていて、内装造作のみの物件もあり「居抜き」物件として不動産業者が募集をしています。詳しくは「どうしたらで居抜きで成功できるか？」をご参照下さい。

スケルトン

「スケルトン」とは、居抜き物件とは対象に躯体だけの状態であることが多いです。何もない状態からの店舗内装工事になりますので、キッチンや水回りの位置、カウンターや内装に至るまで理想の店舗を造るのに適しています。